農地転用
長野市の農地転用に関する各種手続きは
静野行政書士事務所にお任せください。
相談及び調査は無料です。土・日・祝日も受け付けております。
- 3条許可申請:44,000円～
- 4条許可申請:66,000円～
- 5条許可申請:77,000円～
農地転用とは
農地を譲渡したい、農地に住宅など建物を建てたい、駐車場として利用したい、太陽光設備を整えたい・・・
上記のように、農地を売買したり貸し借りするとき、また農地を農地以外の目的に使うときには農地法に基づく農地転用の許可・届出が必要です。
- 農地がある区域が市街化区域か市街化調整区域かにより転用の手続きに違いがあります。
- 市街化区域内の農地の場合、転用する前に「届出」が必要です。
- 市街化調整区域の場合は、「許可」が必要です。
農地法とは
目的
第一条 この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
つまり、食料を供給してくれる農地はとても大切なので、農地を勝手に宅地等に転用されたりすると、国民の生活に最も重要な食料の不足につながってしまいます。そこで食料自給のための農地の確保、耕作者の地位の安定を目的として、「農地」については「農地法」で厳しく規制が行われています。
農地法は、農地の利用方法や権利移転などに応じて大きく下記の3つに分けられます。
農地法3条
農地のままで、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合
農地を農地のまま所有者の変更をしたり、地上権や永小作権、使用貸借による権利や賃貸借などの権利の設定をする際には農地法第３条により許可（届出）が必要になります。
例えば、農地のまま利用しつつ、農地の所有者や耕作者に変更がある場合は、農地法3条の「許可」が必要になります。農業委員会に申請書を提出します。また、相続などによって、農業委員会が把握できない農地などについての権利取得があった場合は、その権利の取得を知った時点から、おおむね10か月以内に農業委員会に「届出」をしなければいけません。
罰則規定もありますので、農地を相続した場合は忘れずに届出をしましょう。
農地法4条
自己所有の農地を農地以外にする（転用）場合
農地法4条は「自己転用」と呼ばれることがあります。4条は自己の農地を農地以外のものにする行為を規制対象としています。
例えば、これらの場合に4条許可（届出）が必要です。
- Aが所有する農地にAが建物を建てる
- Aが所有する農地にAが建物を建て、その建物をBに賃貸する
- Aが所有する農地に太陽光発電設備を設置したい
農地法5条
農地以外にする目的（転用）で、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合
農地法5条は、転用行為と同時に権利の移転・設定が伴います。権利の移転とは、例えば譲渡による所有権移転です。 ４条では農地転用後、自己が土地を使用するのに対し、5条では譲受人または賃借人が土地を使用することになります。
例えば、これらの場合に5条許可（届出）が必要です。
- Aが所有する農地をBが借りて建物を建てる
- Aが所有する農地をBが借りて建物を建て、さらにCがその建物を借りる
農地法の適用対象となる土地は？
「農地」と「採草放牧地」が適用対象
- 「農地」
農地法の適用対象となる「農地」とは、耕作の目的に供される土地と定義されています（農地法第2条第1項）。ここで、特に注意をしないといけないのが、土地の登記簿の地目（田・畑など）によって判断されるものではなく、その土地の現況によって判断されるものであるという点です。つまり、農地法は「現況主義」を採用しているわけですので、ご注意ください。 なお、「耕作」とは、土地に労資を加え、肥培管理を行って、作物を栽培することをいい、普通の田や畑はもちろん、果樹園や牧草栽培地、苗圃、わさび田、はす池等も肥培管理が行われている限り、農地とされています。農地にあたるか否かについては、農地転用が認められるか否かにも影響するため、しばしば問題になります。過去の裁判例もいくつかございますが、農地に該当するか否か判断がつかない場合は、管轄する農業委員会（多くの場合は市役所等に存在しています）に相談するなど、慎重に検討するように致しましょう。 - 「採草放牧地」
一方、採草放牧地とは、農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものと定義されています（農地法第2条第1項）。土地の登記簿の地目ではなく、土地の現況によって判断されるという点は、農地と同じです（現況主義）。
なお、「耕作又は養畜の事業」とは、耕作又は養畜の行為が反復継続的に行われることをいい、必ずしも営利の目的であることは要しないとされています。また、河川敷や公園、道路等は耕作又は養畜のための採草放牧の事実があっても、それが主目的とは認められていないため、「採草放牧地」とはならない取り扱いもされています。
農地転用時に重要となる2つの基準
① 立地基準
農地転用が許可されるか否かは、「立地基準」が重要です。
農地転用をしたいときに、まずは「どのようなところにある農地なのか」を確認する必要があります。市区町村にある農業委員会事務局に確認すれば教えてくれます。以下の5つの種類にわかれます。なお、上から順に、難易度が低くなり、第2種農地と第1種農地の差が大きいです。
- 農用地区域内にある農地
農業振興地域の整備に関する法律に基づく農業振興地域整備計画において農用地として利用すべき土地として定められた区域内にある農地のことです。「土地収用法第26条第1項の規定による告示があった事業及び一時転用の場合は許可されることがありますが、それ以外は不許可となります。まずは、この地域から外してもらうための「農用地区域除外申出」という手続きが必要となり、実務においても転用が困難な農地です。あまり転用を期待しない方がよいでしょう。 - 甲種農地
高性能農業機械による営農に適した農地及び土地改良事業完了後8年未満の農地のことです。原則不許可ですが、公共性の強い事業に供する場合等は許可となります。 - 第1種農地
集団的に存在する農地その他良好な営農条件を備えている農地のことです。こちらも、原則的に不許可ですが、公共性の強い事業に供する場合等は許可されることがあります。農地転用の事例で多いのが「分家住宅の建築」ですが、当事務所が扱った事例では、分家住宅の建築を理由に認められたケースがありますが、とても厳しいので建築を予定される場合は入念な確認が必要です。 - 第2種農地
市街地等に近接する区域、その他市街地化の見込まれる区域内にある農地のことです。周辺の他の土地により事業が達成できない場合は、許可となります。この「周辺の他の土地により事業が達成できない場合」を説明するために、「土地選定理由書」というものを提出する必要があります。きっちりとした説明ができる理由があり、開発許可（建築許可）にて許可がおりる見込みがあれば、これらの許可と同時に許可されます。 - 第3種農地
市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地のことです。原則許可となりますが、分家住宅の建築の場合、開発許可の方できちんと許可が下りることが前提となっています（建物が建つかどうかわからない状態で、ただ単に転用だけということにはなりません）。
② 一般基準
下記の4つの「一般基準」に該当してしまうと、許可されませんので注意が必要です。
- 農地を転用して、その用途に供することが確実でない場合
資金計画や事業計画について確認が求められます。転用事業に係る必要な資金が大きい場合には、融資証明書などの書類の提出が求められるケースがあります。計画に具体性がない状態で、とりあえず転用を許可することはないわけですね。もっとも相談の多い「（農家の）分家住宅」の場合では、融資証明書など書類の提出まで求められるケースは少ないですが、自己資金や借入先の金融機関及び支店名を農地転用許可申請書に記載する必要があります。 - 申請する農地の面積が、事業の目的からみて適正でない場合
たとえば、「分家住宅」の建築のケースでは、転用面積は「200㎡～500㎡以内」でと指示されることがあります。転用を認めたとしても、必要最小限の転用面積に留めたいという趣旨があります。 - 周辺農地の営農条件に支障を及ぼす恐れがある場合
これはもっとも注意が必要です。田畑の隣接地が宅地であればそれほど問題になりませんが、多くは隣接地も田畑となっているため、そこに影響が出る状態であれば、転用は許可されません。特に排水方法やよう壁、土留めなどが確認をされます。また、「隣接地承諾書」が必要なケースもございます。仮に書面が必要でなくても、「ご近所トラブル」に発展してしまわないよう、近隣住民（農家）との普段からのコミュニケーションや丁寧なご説明はとても大事になります。 - 一時転用の場合、その農地が農地として利用できる状態に回復されることが確実でない場合
あくまで「一時」転用ですので、もとの農地に回復させねばなりません。一時転用と偽り、転用許可を得ることのみを目的とした悪質なケースを防止するための当然の規定となります。
【違反転用に対する処分等】
許可を受けないで無断で農地を転用した場合（いわゆる無断転用）や、転用許可に係る事業計画どおりに転用していない場合は、農地法に違反することとなり、許可の取り消しや工事の中止、原状回復等の命令がなされる場合があります。また、違反転用には懲役や罰金という罰則の適用もあります。
平成21年12月の法改正により、農地転用が従前より厳しく、厳格になりましたが、厳しくなったのは転用だけではなく、罰則規定も強化されました。
以下のように罰則が強化され、特に罰金額が大幅に上げられました。
| 罰則 | 旧 | 新 |
|---|---|---|
| 違反転用 | 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 （法人は300万円以下の罰金） | 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 （法人は1億円以下の罰金） |
| 原状回復命令違反 | 6ヵ月以下の懲役または30万円以下の罰金 （法人は30万円以下の罰金） | 3年以下の懲役
または300万円以下の罰金 （法人は1億円以下の罰金） |
違反転用者とは
上記罰則には違反転用というものがあります。違反転用とはどのようなものを指すのでしょうか。
農地法によると、以下のように定められています。
- 「農地の転用」（農地法第4条第1項）若しくは「農地又は採草放牧地の転用のための権利移動」（農地法第5条第1項）の規定に違反した者（その一般承継人も含まれます）
- 許可に付された条件に違反している者
- 違反転用に係る土地について工事その他の行為を請け負った者、またはその工事その他の行為の下請人
- 偽りその他不正の手段により許可を受けた者
これらの者には、「許可の取り消し」、「新たな条件を付す」、「工事などの停止」、「原状回復」などの措置が講じられます。
行政代執行制度
行政代執行とは、行政上の強制執行の一種であり、義務者（例：原状回復しなければならない違反転用者）が義務を履行しない場合に、行政庁が代わりに行い、費用を義務者から徴収することをいいます。 こちらも平成21年12月の法改正により規定されました。
農林水産大臣または都道府県知事は、土地の農業上の確保及び他の公益並びに関係人の利益を衡量して特に必要があると認める場合であって、次のいずれかに該当すると認めるときは、自らその原状回復等の措置の全部または一部を講ずることができます（農地法第51条第3項）。
原状回復等の措置を講ずべきことを命ぜられた違反転用者が、当該命令に係る期限までに当該命令に係る措置を講じないとき、講じても十分でないとき、又は講ずる見込みがないとき。
原状回復等の措置を命ずべき違反転用者等を確知することができないとき。
（この場合、相当の期間を定めて、原状回復の措置を講ずるべき旨及びその期限までに原状回復の措置を講じないときは、農林水産大臣又は都道府県知事が自ら原状回復等の措置を講じ、その措置に要した費用を徴収する旨をあらかじめ公告してから行われます。）
緊急に原状回復等の措置を講ずる必要がある場合において、原状回復等の措置を講ずべきことを命ずるいとまがないとき。
農林水産大臣又は都道府県知事は、原状回復等の措置の全部又は一部を講じたときは、その要した費用について、違反転用者等に負担させることができます（農地法第51条第4項）。
料金表
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- サービス
- 報酬額(税込)
- 相談・調査
- 無料
- 農地法第3条届出
- 16,500円～
- 農地法第3条許可
- 44,000円～
- 農地法第4条届出
- 38,500円～
- 農地法第4条許可
- 66,000円～
- 農地法第5条届出
- 49,500円～
- 農地法第5条許可
- 77,000円～
- 農用地除外申請
- 150,000円～（応相談）